일시적 1세대 2주택 비과세 기준 총정리 (2026년 10월 개정 반영)

이 글의 핵심 요약

종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득하고, 처분기한 내 종전주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 비과세합니다(소득세법 시행령 제155조 제1항).
2026.10.1. 시행 개정으로 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 처분기한이 2년, 그 외는 3년입니다. 2026.8.4. 이후 신규주택 취득분부터 적용되며, 8.3. 이전 취득·계약분은 종전대로 3년입니다(부칙 제2조).
양도하는 종전주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)해야 하며, 기한을 넘기면 비과세가 상실되고 2026.5.10. 이후에는 조정대상지역 2주택 중과(+20%p)까지 검토해야 합니다.

처분기한은 "신규주택 취득일(잔금일)"에 두 집이 모두 조정대상지역인지로 판단합니다. 계약 전에 소재지의 조정대상지역 지정 여부와 지정 공고일을 꼭 확인하세요.

안녕하세요, 과천 세무회계 더마인드 대표 세무사 이혜원입니다.

이사를 계획하시는 분들께 상담 중 가장 많이 듣는 질문이 있습니다.

"새 집을 먼저 샀는데, 기존 집은 언제까지 팔아야 비과세인가요?"

이런 경우를 세법에서는 일시적 1세대 2주택이라고 합니다. 요건만 지키면 집이 두 채여도 기존 주택 양도 시 1세대 1주택처럼 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다.

그런데 2026년 9월 30일 소득세법 시행령이 개정되면서 조정대상지역 안에서 갈아타는 경우 처분기한이 3년 → 2년으로 줄었습니다. 과천·안양(동안구)·의왕 등은 현재 조정대상지역이라 특히 주의가 필요합니다.

오늘은 과천 세무사 사무실 세무회계 더마인드의 양도소득세 전문 세무사가 보유 기준, 처분 기준, 개정 전후 달라진 점을 실제 법령 문구와 함께 자세히 정리해 드리겠습니다.

1. 일시적 2주택 비과세, 어떤 구조일까요?

양도소득세 1세대1주택 비과세는 소득세법 제89조 제1항 제3호에 근거합니다. 원칙은 '양도일 현재 1주택'이지만, 이사 과정에서 잠시 2주택이 되는 경우까지 과세하면 불합리하기 때문에 시행령 제155조 제1항에 특례를 두고 있습니다.

현재 조문(2026.10.1. 시행)은 다음과 같습니다.

소득세법 시행령 제155조 제1항
"… 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다."

즉, 종전주택 취득 → 1년 이상 지나 신규주택 취득 → 기한 내 종전주택 양도 순서를 지키면, 양도하는 종전주택을 1세대1주택으로 보아 비과세 요건(제154조)을 따지게 됩니다.

2. 보유 기준: 종전주택은 2년 보유(+거주) 필요

일시적 2주택 특례는 '1주택으로 봐 주는 것'일 뿐이므로 양도하는 종전주택 자체가 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.

소득세법 시행령 제154조 제1항
"… 해당 주택의 보유기간이 2년(…) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(…)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(…) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]"

보유 2년 : 종전주택은 양도일 현재 2년 이상 보유해야 합니다.
거주 2년 : 종전주택 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. (나중에 해제돼도 취득 당시 기준)
취득 간격 1년 : 종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 합니다. (수용·취학·근무상 형편 등 일부 예외 있음)

※ 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 비과세가 되더라도 12억원 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호).

3. 처분 기준: 2년일까, 3년일까?

가장 중요한 부분입니다. 개정 시행령은 신규주택 취득일 현재 두 주택이 모두 조정대상지역인지에 따라 처분기한을 나눕니다.

소득세법 시행령 제155조 제1항 각 호
"1. 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[…]하는 경우: 2년 / 2. 제1호 외의 경우: 3년"

① 종전·신규 모두 조정대상지역 → 2년

예를 들어 과천에 집이 있는 상태에서 서울(조정대상지역)에 새 집을 취득했다면 신규주택 취득일(잔금일)부터 2년 이내에 과천 집을 팔아야 합니다.

② 그 외의 경우 → 3년

종전주택이나 신규주택 중 한쪽이라도 비조정대상지역이면 3년입니다. 또 조정대상지역 지정 공고 전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙되면 조정지역이어도 3년이 적용됩니다.

※ 3년(2년) 되는 날 현재 한국자산관리공사 매각 의뢰, 법원 경매 신청, 공매 진행 중 등 시행령 제155조 제18항 사유가 있으면 기한 내 양도한 것으로 봅니다.

4. 최근 법령 개정, 전후 비교

2026년 9월 30일 공포·10월 1일 시행된 소득세법 시행령(대통령령 제36737호)의 개정이유는 '조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 비과세 요건 강화'입니다. 종전에는 지역과 관계없이 3년이었지만, 이제 조정→조정은 2년입니다.

① 언제 산 집부터 2년이 적용될까? (부칙 제2조)

소득세법 시행령 부칙 제2조 제1항
"제155조제1항제1호의 개정규정은 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우(제2항 각 호에 해당하는 경우는 제외한다)로서 이 영 시행 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다."

2026.8.4 이후 조정지역 신규주택 취득 + 10.1 이후 종전주택 양도 → 2년
2026.8.3 이전 신규주택(입주권·분양권 포함) 취득 → 종전대로 3년
2026.8.3 이전 매매계약 체결 + 계약금 지급 증빙 → 종전대로 3년

② 처분기한, 이렇게 바뀌어 왔습니다

일시적 2주택 처분기한은 부동산 정책에 따라 여러 번 바뀌었습니다. 특히 2019.12.17 이후 취득분은 한때 '1년 내 양도 + 1년 내 신규주택 전입'까지 요구되었다가 2022.5.10 2년으로 완화, 2023.1.12 이후 양도분부터 3년으로 통일되었습니다.

※ 과거 기준은 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역인 경우의 처분기한입니다. 양도 시점에 적용되는 기준은 부칙에 따라 달라지므로 개별 확인이 필요합니다.

5. 기한을 넘기면? 비과세 상실 + 중과 위험

처분기한을 하루라도 넘기면 비과세가 적용되지 않고 일반 과세됩니다. 여기에 2026년 5월 9일로 다주택자 중과 유예가 종료되었기 때문에 조정대상지역 2주택이라면 기본세율에 20%p가 더해질 수 있습니다(소득세법 제104조 제7항).

반대로 기한 내에 양도해 제154조 요건을 모두 갖추면 시행령 제167조의10 제1항 제15호에 따라 중과 대상에서도 제외됩니다.

마무리하며

신규주택 취득일(잔금일)에 두 집이 모두 조정대상지역인지 먼저 확인하세요.
모두 조정 + 2026.8.4 이후 취득이면 2년, 그 외에는 3년입니다.

일시적 2주택은 취득일, 계약일, 조정대상지역 지정일이 하루만 달라도 결과가 완전히 달라지는 영역입니다. 세무회계 더마인드는 양도 전 시뮬레이션으로 비과세 여부와 예상 세액을 미리 계산해 드립니다.

과천·안양에서 갈아타기를 계획 중이시라면 계약 전에 언제든 편하게 문의해 주세요. 과천 세무사 · 양도소득세 전문 세무사, 세무회계 더마인드가 함께하겠습니다.

이 글은 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령(대통령령 제36737호)과 2026년 1월 1일 시행 소득세법을 기준으로 작성했습니다.

일시적 2주택 비과세,
2년일까 3년일까?

1. 일시적 2주택 비과세, 어떤 구조일까요?

2. 보유 기준: 종전주택은 2년 보유(+거주) 필요